នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ វាតែងតែមានសារៈសំខាន់ក្នុងការទទួលបានតម្លៃដែលត្រឹមត្រូវនៃអចលនទ្រព្យ មិនថាអ្នកមានគម្រោងទិញ ឬលក់អចលនទ្រព្យនោះទេ។ ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនេះ គឺធ្វើឲ្យបុគ្គលជាអ្នកទិញ ជាម្ចាស់ទ្រព្យឬស្ថាប័ន អាចដឹងពីតម្លៃនៃទ្រព្យនោះ។ ការទទួលបានព័ត៌មានពីតម្លៃទ្រព្យ នឹងអាចផ្ដល់ភាពងាយស្រួលក្នុងការសម្រេចចិត្ត។
មានហេតុផលជាច្រើនដែលគេតម្រូវឲ្យវាយតម្លៃទ្រព្យ ដែលជាទូទៅវាមានសារៈសំខាន់ សម្រាប់ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន (កម្ចី)ក្នុងអំឡុងពេលទិញលក់ ឬត្រូវដាក់ជួល ការដាក់តម្លៃ ការផ្ទេរ ការវិភាគលើការវិនិយោគ ការធានារ៉ាប់រង និងការបង់ពន្ធ ឬការទិញដោយបង្ខំ(ករណីក្ស័យធន ដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការដេញថ្លៃ) ជាដើម។
ចំពោះអ្នកដែលត្រូវការជួសជុលដើម្បីលក់បន្ត, ការដឹងពីតម្លៃលម្អិត លក្ខខណ្ឌនៃតំបន់នីមួយៗ នៃអចលនទ្រព្យអាចជួយអ្នកបានច្រើន ដើម្បីជៀសវាងការចំណាយលើទីតាំងដែលមិនមានការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យច្រើន និងប្រើប្រាស់ថវិកាចំទីកន្លែង។
វិធីសាស្រ្ដនៃការវាយតម្លៃ
មានវិធីសាស្រ្ដច្រើននៃការវាយតម្លៃអចនលទ្រព្យ ខាងក្រោមនេះយើងលើកយកវិធីសាស្រ្ដចំនួន៣ ដែលគេនិយមប្រើ៖
- វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបការលក់( Sale Comparison Approach) ៖ គឺជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដែលប្រើក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដែលប្រៀបធៀបអចលនទ្រព្យមួយ ទៅនឹងអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នាដែលបានដាក់លក់ថ្មីៗ និងក្នុងតំបន់ភូមិសាស្ត្រដូចគ្នា។ បន្ថែមពីនេះក៏មានលក្ខណៈពិសេសដែលត្រូវរួមបញ្ចូលទៀត ដូចជា អាយុ តម្លៃជាមធ្យមក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ជាដើម។
- វិធីសាស្រ្តតម្លៃដើម (Cost Approach )៖ វិធីសាស្រ្ដនេះបានចាត់ទុកថា តម្លៃគួរតែស្មើនឹងការចំណាយសរុប នៃការសាងសង់រចនាសម្ព័ន្ធសមមូល។ វិធីសាស្រ្តតម្លៃ គេគិតលើថ្លៃដី បូកនឹងតម្លៃសំណង់ ដករំលោះ។ វិធីសាស្រ្តតម្លៃ ត្រូវបានចាត់ទុកថា មិនគួរឱ្យទុកចិត្តជាងវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត ប៉ុន្តែអាចមានប្រយោជន៍ក្នុងករណីមួយចំនួនដូចជា នៅពេលវាយតម្លៃការសាងសង់ថ្មី ឬមានផ្ទះតិចតួចនៅជុំវិញដើម្បីធ្វើការប្រៀបធៀប។
- វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូល( Income Approach) ៖គឺជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដែលប្រើប្រាក់ចំណូលដែលអចលនទ្រព្យបង្កើត ដើម្បីប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃសមរម្យ។ វិធីសាស្រ្តនេះគឺស្រដៀងនឹង Discount Cash Flow ក្នុងហិរញ្ញវត្ថុ។
អ្នកវាយតម្លៃខ្លះ ប្រើដំណើរការមួយក្នុងចំណោមដំណើរការទាំងនេះ ឬប្រើការរួមបញ្ចូលគ្នានៃវិធីសាស្រ្ដទាំងបី ដើម្បីធ្វើការសន្និដ្ឋានទាក់ទងនឹងតម្លៃបច្ចុប្បន្នរបស់អចលនទ្រព្យ។
កម្រៃនៃសេវាវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា
កម្រៃសេវា មិនមានការកំណត់ថេរនោះទេ។ វាមានការប្រែប្រួលទៅតាមក្រុមហ៊ុនមួយៗ ដែលមានជំនាញក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលមានភាពច្បាស់លាស់ ដែលក្រុមហ៊ុនខ្លះបានគិតកម្រៃសេវាជាភាគរយ នៃការវាយតម្លៃនេះ ទៅតាមតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ៖
- ក្រោម $100,000 → ថ្លៃសេវាគឺ 0.17% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅអប្បបរមា $170
- $100,000 – $1,000,000 → ថ្លៃសេវាគឺ 0.1% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅអប្បបរមា $900
- $1,000,000 – $5,000,000 → ថ្លៃសេវាគឺ 0.05% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យយ៉ាងហោចណាស់ $2,000
